La diversificación como parte integral de la administración de riesgos

LCNI & MBA José Luis Lecona Roldán

Founding & Managing Partner of FX Global Management LLC 

Investment Club Member of the National Association of Investors Corporation –NAIC- Socio Fundador de FX Global Management México, S.C. Firma de Asesoría, Consultoría y Capacitación Empresarial Autor del libro “El Manejo de Capitales en el Siglo XXI” -1ª y 2ª Edición- Coautor del libro “Inteligencia Competitiva; Práctica y Aplicada” 

Resumen Semanal de Mercados del 20 al 24 de Enero 2020

Dando seguimiento a nuestras entregas previas y considerando los criterios ESG -por sus siglas en Inglés- para la conformación de portafolios de inversión por el énfasis que ponen en los aspectos medioambientales, de responsabilidad social y gobierno corporativo acorde con lo referido por el mayor gestor de activos financieros en el mundo, BlackRock, temas también abordados en el World Economic Forum 2020 celebrado en Davos, Suiza del 21 al 24 de Enero y poniendo en contexto los retos y desafíos por venir susceptibles de impactar el dinamismo económico mundial, es preciso considerar la diversificación como parte integral de la administración de riesgos.

¿Qué instrumentos pueden ser considerados como refugio?

En este sentido, cabe señalar que si bien el Dólar Americano al igual que otras divisas suelen ser consideradas como instrumento refugio, también es cierto que ante un escenario plagado de incertidumbre derivado de las tensiones económico-comerciales y político-sociales incluidas las de índole geopolítico, sumado al hecho de que las Tasas de Interés pagadas por el común denominador de los instrumentos de Deuda Soberana, particularmente de los países considerados desarrollados, son precarias y en algunos casos negativas, mientras que las condiciones generales del entorno para el caso de las economías emergentes cuya Deuda Soberana paga un mayor rendimiento, la cual es susceptible de perder atractivo derivado de la falta de certidumbre jurídica, viabilidad de los proyectos de infraestructura propuestos y la inseguridad como es el caso –por ejemplo- de Argentina o México respectivamente, provocan una rotación del dinero en favor de los metales preciosos como el oro y la plata también considerados históricamente como instrumento refugio, no obstante dichos instrumentos en sí mismos no generan valor agregado, toda vez que pueden preservar el valor del patrimonio y eventualmente generar una ganancia de capital en el mediano y largo plazo, sin embargo, no generan ingresos residuales entendidos como el pago de dividendos, mucho menos el pago de una renta constante producto de la actividad productiva y/o satisfacción de las necesidades de la sociedad en su conjunto a diferencia de los bienes raíces, mismos que si bien, no están exentos de riesgo, pues como sabemos también son susceptibles de sufrir variaciones –a la alza o a la baja- en sus precios, también es cierto que dependiendo del tipo de bien raíz del que se trate, puede generar el pago de dividendos, así como la generación de una renta constante gracias a la actividad productiva llevada a cabo en dichos inmuebles o bien a la satisfacción de las necesidades de la población, como las necesidades de alojamiento definitivo o temporal independientemente que se trate de turismo de ocio, de negocios o médico, entre otros.

¿Cómo podemos invertir en bienes raíces susceptibles de generar ingresos residuales?

Con este escenario en mente, recordemos la diferencia del término “Activo” desde el punto de vista contable vs; el punto de vista financiero, particularmente desde la perspectiva del público inversionista, pues mientras que desde el punto de vista contable “Activo” es todo aquello que poseemos aun cuando no genere valor agregado mucho menos ingresos residuales, sino gastos asociados con su mantenimiento, desde la perspectiva del público inversionista; “Activo” es todo aquello susceptible de generar ingresos residuales derivados del pago de dividendos como ocurre con los Real Estate Investment Trust (REITS) que en estricto sentido son instrumentos de inversión cotizados en los Mercados de Valores de manera similar a los Exchange Traded Funds (ETFS), con la salvedad que los REITS invierten el valor total de su patrimonio en bienes raíces susceptibles de generar valor agregado, por ejemplo, hospitales, centros comerciales, edificios corporativos, incluso infraestructura como puertos, aeropuertos, carreteras, entre otras obras, de modo que los bienes raíces objeto del financiamiento respaldan las inversiones, mientras que la plusvalía y la actividad productiva llevada a cabo al interior de estos es la que genera el valor agregado entendido como la satisfacción de las necesidades de la sociedad en su conjunto resultando en la multiplicación del patrimonio y el pago de dividendos en el mediano y largo plazo, lo cual también es posible llevar a cabo de forma directa, es decir, sin la intermediación del Mercado de Valores considerando bienes raíces que se ajusten a nuestro presupuesto, pudiendo ser –por ejemplo- desarrollos residenciales o vacacionales, para lo cual, es preciso auxiliarnos de un especialista en la materia que nos permita diversificar nuestro patrimonio de manera eficaz y eficiente, conscientes de que esta alternativa de diversificación está reservada para cantidades de dinero mayores a las requeridas para invertir en bienes raíces a través de los REITS, lo cual no significa que debamos descartarla, pues recordemos que mediante un Investment Club existe la posibilidad de llevar a cabo dicha diversificación de forma colectiva en caso de que nuestra restricción presupuestaria no nos permite hacerlo de forma individualizada, en cuyo caso, dichas inversiones estarían denominadas a nombre del Investment Club y la distribución de las mismas obedecería al valor de las aportaciones de capital de cada uno de los inversionistas asociados del Investment Club, quienes desde luego, se reservarán el derecho de diversificar el valor de su patrimonio en diferentes sectores e industrias o en su defecto concentrar su atención en bienes raíces sea a través de los REITS, de forma directa o una combinación de ambos escenarios, dando lugar al surgimiento de un Real Estate Investment Club, los cuales constituyen una fuente de financiamiento alternativa que cada vez cobra mayor relevancia a nivel mundial, mismas que tienen su origen en el Real Estate Crowdfunding y los propios Investment Club, pues recordemos que estos últimos no tienen clientes, sino inversionistas asociados con intereses en común.
¿Cómo administrar las relaciones costo-beneficio y riesgo-recompensa implícitas a las inversiones inmobiliarias?

Ahora bien, no por tratarse de bienes raíces significa que debamos ignorar las condiciones generales del entorno en el que estos se encuentren, pues recordemos que la idea no es poseer bienes raíces improductivos, sino la generación de valor agregado y por ende ingresos residuales en nuestro favor, en virtud de lo anterior, es imperativo tener presente las relaciones costo-beneficio y riesgo-recompensa que implica invertir en una determinada propiedad, empezando por recordar la diferencia entre “caro” y “costoso”, toda vez que “caro” es todo aquello que por más estilizado que esté no vale lo que cuesta, mientras que “costoso” es todo aquello que aun cuando no esté al alcance de las mayorías, si vale lo que cuesta, lo cual es oportuno señalar, pues para que la propiedad en cuestión sea susceptible de convertirse en una fuente de ingresos residuales es preciso que además de la plusvalía, exista un mercado potencial susceptible de pagar las amenidades que dicho inmueble proporciona, lo cual no se limita al acceso a los servicios básicos como el agua potable, alcantarillado, conectividad y movilidad, sino también se hace extensivo a la seguridad, aspectos que en su conjunto nos permitirán discernir si es más conveniente invertir un porcentaje de nuestro patrimonio –por ejemplo- en un modesto departamento de 100 M2 en la zona metropolitana de la Ciudad de México o en una casa de dos pisos ubicada en un desarrollo privado que cuente con una serie de áreas comunes y seguridad en el sur de la Florida cuando el precio de dichas propiedades en términos de Pesos Mexicanos es similar, tan importante como lo anterior, es considerar si debemos llevar a cabo la adquisición de dicha propiedad pagando al contado o si nos resulta más conveniente auxiliarnos de un crédito hipotecario, lo cual desde el punto de vista del residente de un país como México en el que el costo del dinero suele ser “caro” daría lugar a preferir el pago de contado, lo que podría no ser la mejor opción tratándose de un bien raíz ubicado en el sur de la Florida cuyo crédito hipotecario otorgado por un intermediario financiero estadounidense nos permita acceder a la propiedad con un enganche determinado y el pago de una hipoteca que debido al diferencial de Tasas de Interés existente entre México y Estados Unidos podría representar una mensualidad equivalente a la mitad de lo que tendríamos que pagar por un crédito similar en México, lo cual en estricto sentido es lo mismo que hacen los grandes bancos de inversión mediante las operaciones denominadas Carry Trade consistentes en pedir prestado barato en el país “A” para invertir en el país “B” en el que se paga un rendimiento mayor, destacando que al tratarse de un inmueble que sería adquirido y posteriormente rentado en el mismo país en el que ha sido gestionada la línea de crédito, la paridad del poder adquisitivo no sería problema.

¿Qué indicadores nos pueden ayudar a determinar el mejor momento y lugar para llevar a cabo una inversión de esta naturaleza?

Desde luego, para fundamentar nuestra toma de decisiones es necesario conocer el sentimiento del público inversionista respecto al mercado inmobiliario, mismo que podemos monitorear –por ejemplo- mediante el FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index, el cual nos permite visualizar el comportamiento de los diferentes REITS a nivel mundial y que de acuerdo con Daily Chart se encuentra en un Canal Ascendente –Bull Market- próximo al nivel máximo alcanzado durante el último año calendario –High 52- ubicado en torno a las 2,010.20 Unidades, lo cual sugiere cautela ante una posible contracción, sin que lo anterior signifique que la tendencia primaria pueda revertirse en el corto plazo, explicado lo anterior por la caída experimentada en el mercado inmobiliario en determinadas partes del mundo, por ejemplo, México, país en el que la industria de la construcción registró el pasado mes de Diciembre (2019) su mayor contracción desde 2013 de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), poniendo de manifiesto la importancia de estar bien informados y auxiliarnos de un profesional en la materia al momento de diversificar nuestro patrimonio aun cuando se trate de “Activos” considerados refugio, pues está demostrado que no todo aquel que tenga pólvora entre las manos sabrá prenderla y aun cuando lo logre, no necesariamente lo hará de la manera correcta.

FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Daily Chart 1 Year Fuente: TD Ameritrade

“Desde luego, para fundamentar nuestra toma de decisiones es necesario conocer el sentimiento del público inversionista”


Momento de aprovechar la paridad del poder adquisitivo…

Así las cosas y conscientes de que no existe inversión libre de riesgo, sino diferentes niveles de riesgo asociados a cada una de estas, es preciso recordar la relación que tiene el costo de oportunidad en nuestra toma de decisiones, en el que deberemos renunciar a una determinada alternativa a cambio de una mejor opción, con base en este concepto y de acuerdo con las condiciones generales del entorno económico-comercial y político-social nacional, puede ser el momento de aprovechar la paridad del poder adquisitivo del Peso Mexicano frente al Dólar Americano ahora que se cotiza por debajo de los 19.00 Pesos por Dólar en el Mercado Spot para internacionalizarnos mediante la diversificación de un porcentaje de nuestro patrimonio en inversiones en bienes raíces fuera del país sea a través de los REITS o de forma directa, por ejemplo, en el sur de la Florida o una combinación de ambos escenarios, pues recordemos que la fortaleza del Peso frente al Dólar obedece en gran medida al diferencial de Tasas de Interés existentes entre la Deuda Soberana de México y la de las principales economías del mundo, lo cual puede dejar de ser un atractivo en caso de deteriorarse la calificación crediticia del país ante la falta de certidumbre jurídica, viabilidad de las obras de infraestructura insignia y la inseguridad que impera a lo largo y ancho del país.

Fuente

USD/MXN (US Dollar vs; Mexican Peso Spot) Daily Chart 1 Year

Fuente: TD Ameritrade

Deberemos renunciar a una determinada alternativa a cambio de una mejor opción

Agradecemos la imagen de Gino Crescoli en Pixabay